文丨地产三哥
一、潘石屹、张欣挣了多少钱？
先看看，从年开始，SOHO中国净资产的变化：
SOHO中国净资产增加.7亿元。
除了净资产增加之外，还有上市后公司多次现金分红。
这两个加一起，就是SOHO中国这些年挣的钱了。
年至今累计实施分红12次，累计现金分红达到.8亿元。
净资产增加额，再加上现金分红额，总共是挣了.5亿元。
那么潘张夫妇挣了多少呢？
按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算，累计挣了亿元，其中上市公司净资产部分是亿元，分红到手现金亿元。
16年时间，从3.45亿起家，挣到手.5亿的净资产。
不得不说，非常厉害。
那么SOHO中国是怎么挣钱的呢？
二、SOHO中国是怎么挣钱的？
我们都以为，SOHO中国是包租公夫妻店。
首先是靠租金挣钱。
那么，我们来看看SOHO中国这么些年收了多少租金呢？
从年开始收租开始至今，SOHO收了79亿元的租金。
区区79亿元，只是SOHO中国这么些年挣钱的零头。
还有一部分，房地产开发。
SOHO中国在年之前是不收租的，它依靠收购烂尾楼重新包装，一间间或者一栋栋的把房子卖给他的主要客源：煤老板和暴发户们。
年5月北京市官方出台禁止物业散售*策，依赖“煤老板”客源带给业绩大幅波动等，原本依靠收购烂尾楼重新包装的方式难以为继。
加之，年前后，国际热钱流出、楼市调控持续，商办地产销售热度不复从前。
在这个大背景下，它才开始收租模式的。
从年开始，SOHO中国的房地产开发业务基本为零，收入全部都是自持物业收租模式。
上市之后，房地产开发收入合计亿元，那个时代煤老板、暴发户多，这一块业务的净利率算高一点，20%，大概贡献亿元。
租金79亿元、房地产开发业务亿元，合计亿元。
而SOHO总计挣得亿元，还有差额亿元。
在哪里呢？
最后一部分挣的钱在这里：
公允价值评估。
13年的时间，公允价值评估增值总额累计亿元。
按这个推回去算，投资亿元，增值亿元，现值亿元。升值%。
最后一块拼图对上了。
租金收入也罢，房地产开发也罢，加在一起，都没有房地产增值来得快。
要现金分红，就需要账面利润，SOHO每年就租金那么点收入，不够分啊。
怎么办呢？
再加上公允值评估的利润，分红就师出有名了。
知道什么叫躺赚吗，这就是。
知道什么叫落袋为安吗？这就是。
只不过慢一点，蚂蚁搬家，每年几亿、十几亿的搬。
三、SOHO中国的关键时间点
第一个关键时间点：
年10月8日在港交所上市，募集资金.6亿元港币。
记得当时恒大首次上市折戟的第二天，潘石屹就抛出“未来天内中国房地产企业将发生剧变”的断言。
它手握现金，遇上年的金融危机，自然可以稳坐钓鱼台，同时大肆抄底。
年新增7.76亿的投资物业资产，年的评估增值21亿元，账面价值达到29.2亿元。
自己有钱，银行又能借到钱，才能大肆开发包装烂尾项目，卖给乘着四万亿东风飞起来的煤老板以及背后的“房姐”们。
年末，M2余额刚刚40万亿元。
第二个关键时间点：
年，这一年它把房地产开发业务清空了，这是关键的一步。
为什么孙宏斌说房地产真的都不是钱？
因为只要你还在做，都是在滚动，那个钱是不是你的都不一定。倘若有一天资金链出现问题，那都是死资产，都不是你个人的，例子太多了。
在这一年，SOHO把历年来房地产开发业务挣到手的热钱，全部沉淀到自持物业上面去了。
这是高手。
年末，M2余额已是年的三倍，突破万亿元。
第三个关键时间点，就是现在。
3月10日消息，传闻黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元。
蚂蚁搬家不过瘾，全身而退才够劲。
以前房地产开发业务在手，现金流充足，薅一点出来就足够分红。
现在只有租金收入，账上分红的现金不够怎么办？
那么就变买资产获得现金，再来分红。
公开报道SOHO自年以来变现近亿。
三哥比较严谨，按照历年财报的数据，SOHO从年至今处置变卖商业地产合计亿元。
但是蚂蚁搬家不过瘾。而且总是今天卖一处、明天卖一处，舆论压力大。
干脆一不做二不休，彻底私有化来的最畅快。
年2月末，M2余额突破万亿元，是年的5倍，年的8倍。
四、后话
三哥忽然想起了汇源果汁的朱新礼。
年3月2日，汇源果汁正式被香港联交所摘牌退市。
年2月汇源在香港联交所公开发行，比SOHO还早几个月。
年9月，美国饮料巨头可口可乐宣布计划以%的溢价，全额收购汇源果汁。这是可口可乐在当时的中国、乃至自身发展史上的最大一笔收购。
年3月，中国商务部以《反垄断法》为依据，叫停了这项并购案。
在汇源果汁最近一份公开披露的年度报告中，固定资产原值93亿元，累计折旧33亿元，现值60亿元。年报中最新的三笔合计20亿元的债券成本6.9%-7.8%。
同样是固定资产，汇源果汁的生产性固定资产账面折价33%，还不好变现处理。
而SOHO的投资物业，升值%，变现是分分钟的事，年SOHO一笔30亿的公司债券利率3.45%。
去年12月，天津市第三中级人民法院消息，在与民生金融租赁股份有限公司的融资租赁合同纠纷一案中，朱新礼董事长被列为失信被执行人，收到限制消费令。
有的人奋斗一生，最终成了失信被执行人。
有的人一直躺赚变现，最终全身而退。
是的，我们怎么能怪潘石屹、张欣呢？
他们这么多年还交了那么多税呢。
他们只不过很聪明、善用规则。
要怪就怪朱总不识时务吧。
但是，如果这就是做房地产和做实业的区别；
如果这就是商人和企业家的不同下场；
三哥除了毛骨悚然。
夫复何言？
文中财务数据来自SOHO中国年-H1年度报告及招股说明书。
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