房地产行业:库存高企 降价促销是主流
核心观点:
整体成交情况:二线城市优于一线城市
2014年第29周,一线四大城市房地产成交53.35万平米,环比-3%,我们跟踪的部分二线城市房地产成交236.30万平米,环比+1%。
从分区的数据看,长三角地区成交环比略有上升,杭州和无锡分别为+38%和+17%;环渤海地区和珠三角地区成交环比则均下跌,其中变化幅度较大的城市有天津(+22%)和东莞(-27%)。中部地区以及其他地区上周成交环比上升。中部地区城市中,成都的环比增幅达+81%;其他地区方面表现亦良好,福州和海口环比增速分别达+33%和+48%。
整体库存情况:去化速度未见起色
上周成交基本与前期持平,一线城市略有下跌,二线城市微幅上升。整体来看,二线城市成交表现相对较好,这也是上半年全国销售数据超预期的因素之一。推盘方面,7月已经过半,我们在月初也指出开发商在淡季的推盘量会有所减少,实际的数据也印证了我们的预期。尽管如此,今年以来截至目前,30大中城市的成交累计同比仍然在-19%左右徘徊,因而库存水平依然高企,去化速度未见起色。全国15城市的库存水平基本与前期持平。北京的库存指数略有下降;上海库存指数则继续走高。推盘量较前期小幅回落。而12城市去化速度环比继续下降。
本周观点:基本面复苏预期有所提前
值得注意的是,履新不久的住建部部长陈*高在近期的座谈会上,对房地产*策完善提出了三点落实意见,第一条就是千方百计地消化库存。
陈部长的这一表态为高库存城市提供了*策调整空间,济南和南昌在上周相继松绑或者部分松绑了限购*策,甚至一线城市的上海都出现了限购松绑的传闻。限购*策的调整我们在3月份翻多的时候已有预期。六月份的房地产运行数据使得市场对于基本面的复苏预期有所提前,一方面是因为目前市场参与者90%是刚需,降价对于成交量有影响,再者是三四线城市受金融环境影响不大,整体波动较小。整个下半年预计房价环比持续下跌,*策实质性改善将进一步加强,预计未来全国销售累计同比降幅将逐月收窄,全年将小幅负增长。
本周组合
上周广发地产组合包括万科A、保利地产、阳光城、冠城大通、金科股份和泰禾集团。本周广发地产组合保持不变。
风险提示需求恢复慢于预期。